Opis

Dylematy wyceny nieruchomości komercyjnych w Polsce

Autor: Dariusz Trojanowski

Wydawnictwo Uniwersytetu Gdańskiego

 

Głównym celem naukowym pracy jest implementacja wybranych reguł wyceny przedsiębiorstw, zwłaszcza w zakresie wyznaczania stóp dyskontowych, do procesu wyceny nieruchomości komercyjnych. Zamierzeniem autora jest uzupełnienie teorii wartości przez opracowanie formuł umożliwiających zastosowanie w obszarze wyceny nieruchomości rozwiązań sprawdzonych i ugruntowanych w obszarze wyceny przedsiębiorstw.

 

Spis treści

Wykaz skrótów 9

Wstęp 11

Rozdział 1

Istota nieruchomości komercyjnej 17

1.1. Definicja nieruchomości i jej wieloaspektowe ujęcie 17

1.1.1. Prawne ujęcie nieruchomości 18

1.1.2. Użytkowe ujęcie nieruchomości 21

1.1.3. Inwestycyjne ujęcie nieruchomości 27

1.2. Pojęcie i cechy nieruchomości komercyjnych jako obiektu wyceny 33

1.2.1. Pojęcie nieruchomości komercyjnych 33

1.2.2. Cechy nieruchomości komercyjnych 36

1.3. Formy władania nieruchomościami komercyjnymi 41

1.3.1. Prawa zbywalne 42

1.3.1.1. Własność 42

1.3.1.2. Użytkowanie wieczyste 44

1.3.1.3. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu 46

1.3.2. Prawa czynszowe 48

1.3.2.1. Najem 48

1.3.2.2. Dzierżawa 52

1.3.2.3. Rodzaje czynszów 55

1.4. Specyfika rynku nieruchomości komercyjnych 61

Rozdział 2

Wartość nieruchomości w procesie wyceny – elementy teorii 69

2.1. Pojęcie wartości i wartości nieruchomości 69

2.2. Rodzaje wartości nieruchomości w procesie wyceny 75

2.2.1. Wartość rynkowa 75

2.2.2. Wartość rynkowa czynszu 86

2.2.3. Wartość odtworzeniowa 88

2.2.4. Wartość godziwa 89

2.2.5. Wartość indywidualna 92

2.2.6. Wartość bankowo-hipoteczna 94

2.3. Porównanie różnych form wartości nieruchomości w aspekcie ich wyceny 95

6 Spis treści

Rozdział 3

Ekonomiczno-prawne uwarunkowania wyceny nieruchomości

w Polsce 99

3.1. Regulacje prawne zawodu rzeczoznawcy majątkowego w Polsce 99

3.2. Uwarunkowania prawne i normy zawodowe dotyczące wyceny nieruchomości 101

3.3. System wyceny nieruchomości komercyjnych w Polsce 104

3.3.1. Cele wyceny 104

3.3.2. Proces wyceny nieruchomości 105

3.3.2.1. Identyfikacja problemu 108

3.3.2.2. Analiza rynku 117

3.3.2.3. Wybór metody wyceny 127

3.3.2.4. Szacowanie nieruchomości 142

3.3.2.5. Sporządzenie opinii 143

Rozdział 4

Analiza i ocena podejścia dochodowego w procesie

wyceny nieruchomości komercyjnych 147

4.1. Wykorzystanie podejścia dochodowego w praktyce

polskich rzeczoznawców majątkowych 147

4.2. Fundamenty podejścia dochodowego 151

4.2.1. Rachunek strumieni dochodów stosowany w wycenie nieruchomości 151

4.2.1.1. Pośrednie i bezpośrednie modelowanie strumieni

dochodów czynszowych 151

4.2.1.2. Rachunek dochodów czynszowych z nieruchomości 153

4.2.1.3. Pogłębiony rachunek dochodów stosowany w ocenie

opłacalności inwestycji 157

4.2.1.3.1. Przepływy pieniężne dla dostawców

kapitału własnego 158

4.2.1.3.2. Przepływy pieniężne dla wszystkich

dostawców kapitałów 161

4.2.2. Dyskontowanie jako podstawa wyceny nieruchomości

w podejściu dochodowym 163

4.2.3. Typologia stóp zwrotu stosowanych w rachunku wyceny nieruchomości 168

4.2.3.1. Podział stóp zwrotu z nieruchomości z punktu widzenia

okresu inwestycji 168

4.2.3.2. Podział stóp zwrotu z nieruchomości z punktu widzenia

inwestora 171

4.2.3.3. Podział stóp zwrotu z nieruchomości z punktu widzenia

rodzaju czynszu 173

4.2.3.4. Nominalna i realna stopa procentowa 176

4.2.3.5. Podział stóp zwrotu z nieruchomości z punktu widzenia

rodzaju uwzględnianego ryzyka 177

4.2.3.6. Podział stóp zwrotu z punktu widzenia zakresu wyceny 183

4.2.1. Uzasadnienie zasady współmierności w wycenie nieruchomości 185

4.3. Metodyka wyceny nieruchomości komercyjnych 203

4.3.1. Metoda inwestycyjna 203

Spis treści 7

4.3.1.1. Technika dyskontowania strumieni dochodów 204

4.3.1.2. Technika kapitalizacji prostej 219

4.3.1.3. Wyrafinowane techniki kapitalizacji 223

4.3.2. Metoda zysku 231

Rozdział 5

Problemy szacowania stopy kapitalizacji i stopy dyskontowej

w wycenie nieruchomości 237

5.1. Polskie doświadczenia w szacowaniu stopy kapitalizacji i stopy dyskontowej 237

5.2. Konstrukcja stopy kapitalizacji i stopy dyskontowej 241

5.3. Sposoby wyznaczania stopy kapitalizacji i stopy dyskontowej 244

5.3.1. Sposób wyznaczania stopy kapitalizacji na podstawie

dowodów rynkowych 244

5.3.2. Sposób wyznaczania stopy dyskontowej na podstawie

dowodów rynkowych 250

5.3.3. Sposób wyznaczania stopy kapitalizacji na podstawie

dowodów rynkowych na ograniczonym rynku nieruchomości 253

5.3.4. Sposób wyznaczania stopy kapitalizacji na podstawie

wskaźnika pokrycia długu 256

5.3.5. Sposób wyznaczania stopy dyskontowej/kapitalizacji

metodą sumowania ryzyka 257

5.3.5.1. Stopa zwrotu z aktywów wolnych od ryzyka jako stopa bazowa 260

5.3.5.2. Prime yield jako stopa bazowa 262

5.3.5.3. Stopa kapitalizacji/dyskontowa z nieruchomości

porównywalnej jako stopa bazowa 262

5.3.5.4. Premia za ryzyko 264

Rozdział 6

Aplikacja modelu wyznaczania stopy dyskontowej

opartego na formule WACC do wyceny nieruchomości 275

6.1. Koncepcja wyznaczania stopy dyskontowej z wykorzystaniem formuły WACC 275

6.1.1. Specyfika wyznaczania stopy dyskontowej za pomocą

modelu wyceny aktywów kapitałowych 275

6.1.2. Specyfika wyznaczania stopy dyskontowej za pomocą

formuły średniego ważonego kosztu kapitału 279

6.2. Wyznaczenie CAPM dla inwestycji w sektor nieruchomości 284

6.2.1. Stopa wolna od ryzyka 284

6.2.2. Współczynnik Beta 285

6.2.2.1. Beta sektorowa 285

6.2.2.2. Beta odlewarowana i lewarowana 289

6.2.3. Premia za ryzyko 291

6.3. Wyznaczenie WACC dla inwestycji w sektor nieruchomości 293

6.3.1. Koszt długu 293

6.3.2. Struktura kapitałów 296

6.4. Dostosowanie stopy WACC do wyceny nieruchomości 297

6.5. Uwzględnienie specyficznego ryzyka wycenianej nieruchomości 299

8 Spis treści

6.5.1. Uwzględnienie w stopie dyskontowej ryzyka sektora

rynku nieruchomości 300

6.5.2. Uwzględnienie w stopie dyskontowej ryzyka lokalizacji ogólnej 302

6.5.3. Uwzględnienie w stopie dyskontowej ryzyka lokalizacji szczegółowej 303

6.5.4. Uwzględnienie w stopie dyskontowej ryzyka standardu obiektu 305

6.5.5. Uwzględnienie w stopie dyskontowej ryzyka warunków umów

i jakości najemców 306

6.5.6. Uwzględnienie w stopie dyskontowej ryzyka stanu technicznego

budynków 307

6.6. Procedura wyceny nieruchomości z wykorzystaniem stopy dyskontowej

wyznaczanej z formuły WACC 309

Zakończenie 313

Spis literatury 319

Spis Aktów Prawnych 329

Spis źródeł internetowych 331

Spis tabel 333

Spis rysunków 337

Załączniki 339

Załącznik 1. Normy i standardy dotyczące pomiaru powierzchni stosowane

w polskiej praktyce 340

Załącznik 2. Przykłady porównawczych jednostek miary 342

Załącznik 3. Przykłady struktur opinii dotyczących wyceny nieruchomości

komercyjnych 344

Załącznik 4. Wybrane przykłady kategoryzacji (podziału) wartości rynkowej

nieruchomości w polskich przepisach prawa 345

Załącznik 5. Proces wyceny według Międzynarodowych Standardów Wyceny 347

Załącznik 6. Proces wyceny według trzynastej edycji Th e Appraisal of Real Estate 348

Załącznik 7. Przykładowy rachunek dochodu operacyjnego z uwzględnieniem

polskiej normy w dwóch ujęciach wydatków operacyjnych 349

Załącznik 8. Rachunek wyceny obrazujący brak wpływu kategorii wynikowej

(EDB czy DON) na wartość nieruchomości 350

Załącznik 9. Raport z badania ankietowego 353

Załącznik 10. Weryfi kacja formuły służącej wyznaczaniu stopy dyskontowej

dla potrzeb wyceny nieruchomości komercyjnych opartej na WACC 366