Metody badania dynamiki cen nieruchomości w Polsce dla potrzeb wyceny

Opis

Metody badania dynamiki cen nieruchomości w Polsce dla potrzeb wyceny

Wydawnictwo Uniwersytetu Gdańskiego

Autorzy: Ewelina Nawrocka

Niniejsza monografia jest próbą wypełnienia luki badawczej w zakresie określania dynamiki cen na rynku nieruchomości. Studia teoretyczne i badania empiryczne zawarte w tej pracy nakierowane są zasadniczo na problem poprawności i obiektywności ustalania wartości nieruchomości w Polsce, badany przez pryzmat wykorzystania cen transakcyjnych w istniejących warunkach informacyjnych, formalno-prawnych i metodycznych, a także realnych możliwości stosowania narzędzi charakteryzowania dynamiki tychże cen.

W pracy w sposób kompleksowy przedstawiono źródła informacji o nieruchomościach i dokonano oceny ich przydatności w zastosowaniu poszczególnych metod badania dynamiki cen. Przedstawiono warunki formalno-prawne w wycenie wynikające z rozwoju rynku nieruchomości. Wykorzystując szerokie badania literaturowe, zidentyfikowano i sklasyfikowano metody badania dynamiki cen. Kolejno, na podstawie zbioru cen transakcyjnych z lokalnego rynku nieruchomości, zastosowano tam, gdzie było to możliwe, wymienione narzędzia. W pracy wykazano, jak duży wpływ na wiarygodność wyceny ma zastosowanie poszczególnych metod badania dynamiki cen.

W części empirycznej pracy w sposób szczegółowy opisano metodykę zidentyfikowanych narzędzi, zaczynając od metod prostych (powszechnie znanej i stosowanej przez polskich rzeczoznawców majątkowych metody parametrycznej, a także regresji liniowej czy metody indeksowej), po narzędzia bardziej złożone, takie jak regresja hedoniczna. Czytelnik zostanie zapoznany z wymaganiami stawianymi poszczególnym metodom i praktycznym ich użyciem. W przejrzysty sposób naukowa monografia zyskała tym samym charakter aplikacyjny, jest kierowana do osób badających dynamikę cen na rynku nieruchomości w nauce i praktyce.

W publikacji temat ten został przedstawiony wieloaspektowo – począwszy od przeglądu przepisów prawa poprzez analizę literatury przedmiotu, przeprowadzenie badań sondażowych i ich interpretację, kończąc na ocenie możliwości zastosowania poszczególnych metod ilościowych w praktyce wyceny nieruchomości. Autorka zauważa dalszą potrzebę badań w tym obszarze tematycznym, w szczególności w dążeniu do obiektywizacji i podnoszenia jakości analiz i wycen nieruchomości w Polsce.

Wstęp . 7

Podziękowania .  . 13

Rozdział I. Wartość i cena dóbr w nauce i praktyce .  . 15

1. Wartość i cena w nauce i na rynku nieruchomości . 15

2. Nieruchomość jako przykład dobra będącego przedmiotem określenia wartości .  20

3. Metody wyceny nieruchomości .. . 25

4. Rynek nieruchomości w kształtowaniu wartości i cen nieruchomości . . 31

5. Relacja ceny i wartości w świetle niskiej efektywności rynku nieruchomości .45

6. Istota i warunki stosowania cen transakcyjnych nieruchomości

w procesie ich wyceny . . 49

Rozdział II. System informacji o cenach transakcyjnych nieruchomości

w Polsce – diagnoza .  . 55

1. Informacja jako warunek poprawności wyceny nieruchomości . .. 55

2. Cena transakcyjna podstawą wyceny nieruchomości .  57

3. Charakterystyka i ocena źródeł danych o nieruchomościach i cenach . . 64

4. Charakterystyka źródeł informacji o dynamice cen nieruchomości –

analiza i ocena . . . 86

Rozdział III. Prawne i metodyczne uwarunkowania stosowania

cen transakcyjnych w procesie wyceny nieruchomości – teoria i doświadczenia . 113

1. Regulacje formalnoprawne w zakresie aktualizacji cen transakcyjnych

w wycenie nieruchomości w Polsce po 1985 roku . . 113

2. Metody wyznaczania dynamiki cen transakcyjnych w wycenie

nieruchomości w literaturze przedmiotu . .. 119

3. Badanie dynamiki cen transakcyjnych w wycenie nieruchomości w praktyce .. 139

4. Narzędzia badania dynamiki cen nieruchomości . 155

Rozdział IV. Próba aplikacji narzędzi badania dynamiki cen transakcyjnych

w wycenie nieruchomości na przykładzie lokalnego rynku nieruchomości

gruntowych w Gdyni .  185

1. Określenie próby badawczej i charakterystyka zgromadzonej bazy danych

o cenach i cechach nieruchomości .  185

2. Warunki wyceny hipotetycznej nieruchomości gruntowej . .194

3. Próba zastosowania wybranych narzędzi wyznaczania dynamiki

cen nieruchomości . .  196

4. Wyniki badań . .. . 264

Zakończenie . . . . 275

Literatura . . .. . . 29

Załącznik 1. Opis ocen cech nieruchomości w analizowanym zbiorze danych .  291

Załącznik 2. Macierz korelacji Pearsona

Macierz korelacji r-Spearmana . . 301

Spis rysunków . . . .303

Spis tabel . . . 305

Spis wykresów . . . 309